商品房銷售市場競爭激烈，一些開發(fā)商的賣房速度沒有達到預期。在經(jīng)濟面臨下行壓力、流動性相對充裕的背景下，尤其是中小城市的房地產(chǎn)市場正面臨需求較弱、庫存增加的壓力。為了增大賣點以盡快完成房產(chǎn)銷售和資金回籠，開發(fā)商促銷常采用宣傳“贈送面積”和提高“得房率”的辦法，并且在設(shè)計樣板房時按改造后的空間進行展示。與此相關(guān)，產(chǎn)生了不少商品房買賣合同糾紛?！睹穹ǖ洹?021年1月1日正式生效后，相關(guān)法律規(guī)則發(fā)生變化，值得開發(fā)商與購房者關(guān)注。

一、開發(fā)商“贈送面積”的三種常見形式

在實踐中，開發(fā)商所宣傳的“贈送面積”有如下三種常見形式：

（一）合理利用設(shè)計和測量規(guī)則

在商品房的設(shè)計和建設(shè)階段，房地產(chǎn)開發(fā)商往往根據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》來考慮房屋的結(jié)構(gòu)和布局。例如，將地下室、半地下室的結(jié)構(gòu)層高設(shè)定為2.2m以下的，購房者只須為房屋特定部分的1/2建筑面積付費；將凸（飄）窗的窗臺與室內(nèi)地面的高差處理為0.45m及以上，可不計入建筑面積，購房者對該部分面積無須付費，通過這些小技巧，可以使購房者擁有更大面積的房屋。開發(fā)商的這種做法非常普遍，實務(wù)中通常認為并不違規(guī)。

（二）贈送房屋共有部分

在考慮房屋的結(jié)構(gòu)和使用功能時，開發(fā)商有時也將一部分房屋空間或特定結(jié)構(gòu)設(shè)計為具有獨立性、封閉性的隔斷，例如特殊的封閉空間、閣樓、露臺、架空層、屋頂和騎樓等。這些隔斷，往往稍加改造即可具備房間的實用功能。開發(fā)商也常與購房者在《房屋買賣合同》中約定將這種“房間”歸屬于后者所有。即便這些“房間”往往不能登記到特定購房者的名下，開發(fā)商和其他業(yè)主也默認這些“房間”專屬于某些業(yè)主所有。對于開發(fā)商（業(yè)主部分參與）的這種做法如何定性，實務(wù)中爭論不休。有一種值得關(guān)注的意見是，這種做法侵害了其他業(yè)主的共有權(quán)利，后期的小幅改造涉嫌擅自變更規(guī)劃設(shè)計、違規(guī)搭建，屬于違規(guī)行為。

（三）業(yè)主另行搭板/加建

在房屋的設(shè)計階段，開發(fā)商即為將來在建成房屋中搭板/加建留出結(jié)構(gòu)和層高等空間安排；在預售階段的樣板房按照搭板改造后的空間進行展示，提升商品房性價比來吸引購房者；在建設(shè)項目通過竣工驗收備案和規(guī)劃驗收之后，并且毛坯交樓以后，由業(yè)主委托的或者開發(fā)商指定的第三方裝修公司對房屋進行搭板/加建，從而實現(xiàn)“贈送地下室”或“買一層送一層”的效果。對于開發(fā)商和業(yè)主共同參與的這種增大得房率的做法，實務(wù)當中容易因為加建、擴建的動作很大，受到規(guī)劃國土部門或查違部門的關(guān)注，最終導致搭板/加建活動有時候不得不半途而廢。在這種情況下，遇到此事的業(yè)主大都“頗為受傷”，往往聲稱：①房屋不能贈送面積，開發(fā)商虛假宣傳應(yīng)當賠償損失；或者，②開發(fā)商所承諾的“贈送面積”落空應(yīng)當按“無法贈送之房屋面積所占房屋整體面積的比例”退還購房款。

結(jié)合《民法典》的相關(guān)規(guī)定，本文主要論述第三種“另行搭板/加建”的“贈送面積”的情形，為開發(fā)商和購房者提供參考。

二、開發(fā)商“贈送面積”的宣傳內(nèi)容是否屬于要約

（一）除了商業(yè)廣告可能構(gòu)成要約以外，開發(fā)商關(guān)于“贈送面積”的“宣傳”也可能構(gòu)成要約

在《民法典》生效之前，開發(fā)商和業(yè)主之間一旦發(fā)生爭議，開發(fā)商的“商業(yè)廣告”往往被懷疑屬于“要約”，進而構(gòu)成《房屋買賣合同》內(nèi)容的組成部分。與《合同法》相比，《民法典》拓寬了要約的范圍。除了商業(yè)廣告可能構(gòu)成要約以外，開發(fā)商發(fā)布的關(guān)于“贈送面積”的“宣傳”也可能構(gòu)成要約。

（二）關(guān)于開發(fā)商的廣告宣傳內(nèi)容之“符合要約條件”，有了最低標準

要約一般具有目的性，即要約人發(fā)出要約往往是為了取得相對人/受要約人針對要約內(nèi)容而做出的承諾，進而達到訂立合同之目的。對此，《合同法》和《民法典》有相似的規(guī)定：

所謂“要約的內(nèi)容具體確定”，是指要約的內(nèi)容滿足了合同成立的最低標準；即當要約當中具備了幾個要素以后，相對方一旦承諾即可以訂立合同。那么，根據(jù)《民法典》的規(guī)定，當開發(fā)商關(guān)于“贈送面積”的廣告宣傳內(nèi)容中包括哪些信息，就滿足了“具體確定”這個“構(gòu)成要約的條件”呢？

從《民法典》的上述3條規(guī)定的綜合對比來看，我們可以理解為：《民法典》明確了合同成立的最低標準/必備要素有3個：當事人、標的、數(shù)量。所以，若是開發(fā)商“贈送面積”之廣告宣傳內(nèi)容當中包括了當事人（如賣方/開發(fā)商）、標的（項目名稱/項目位置）、數(shù)量（戶型/面積）這三方面信息以后，并且對房屋價格的確定有重大影響的，極有可能會被認定相關(guān)內(nèi)容“具體確定”，即相關(guān)廣告宣傳構(gòu)成要約。

（三）關(guān)于“贈送面積”的廣告宣傳內(nèi)容，有了新的生效規(guī)則和解釋規(guī)則

1.開發(fā)商“贈送面積”之廣告內(nèi)容的生效規(guī)則。《民法典》新增了關(guān)于“無相對人的意思表示”的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)《民法典》，開發(fā)商關(guān)于“贈送面積”的宣傳內(nèi)容很可能屬于“無相對人的意思表示”。并且，這些關(guān)于“贈送面積”的廣告宣傳內(nèi)容，無須“實際送達”給每一位購房者，只需在“表示完成”之際即生效。

在司法實踐中，將來應(yīng)當如何認定“表示完成”，其具體標準尚未可知。結(jié)合《廣告法》第二條之規(guī)定，筆者認為當廣告宣傳的內(nèi)容發(fā)布，或者該內(nèi)容與第一個推銷對象接觸之時，即可認定為開發(fā)商“表示完成”。

2. 開發(fā)商“贈送面積”之廣告內(nèi)容的解釋規(guī)則。在開發(fā)商關(guān)于“贈送面積”的廣告宣傳內(nèi)容發(fā)布或“表示完成”以后，并不是像一些商業(yè)廣告當中用小字標注的那樣“廣告的解釋權(quán)歸開發(fā)商所有”。根據(jù)《民法典》第142條，開發(fā)商關(guān)于“贈送面積”的廣告宣傳內(nèi)容表達的是何種“真實意思”，并不以廣告宣傳的表述內(nèi)容為準，而是要結(jié)合“相關(guān)條款、行為的性質(zhì)和目的、習慣以及誠信原則”?？梢?，相關(guān)廣告宣傳內(nèi)容進入“公共表達”范圍以后，開發(fā)商的主觀意愿并不是在做解釋之時的重要考慮因素。

三、房地產(chǎn)銷售廣告應(yīng)注意的幾個問題

綜合前述《民法典》的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商發(fā)布“贈送面積”的廣告宣傳之前需要注意：

1.要約成立的標準發(fā)生變化，即便開發(fā)商關(guān)于“贈送面積”的宣傳內(nèi)容違法，相關(guān)內(nèi)容仍可成為要約。若要約內(nèi)容或房屋買賣合同的對應(yīng)內(nèi)容被認定為無效，開發(fā)商可能須承擔相應(yīng)法律責任。

2.除了“贈送面積”相關(guān)的商業(yè)廣告以外，宣傳物料等可能構(gòu)成要約；空間改造之后的樣板房展示時，應(yīng)該對樣板房的裝修裝飾材料及其價格、規(guī)格等信息以書面形式充分提示，否則視為商品房買賣合同的內(nèi)容。

3.當開發(fā)商發(fā)布的與“贈送面積”有關(guān)的廣告宣傳包含了當事人、標的、數(shù)量這三方面信息以后，極有可能被認定為“內(nèi)容具體確定”，即開發(fā)商向購房者發(fā)出了“贈送面積”的要約。

4.開發(fā)商“贈送面積”之廣告宣傳發(fā)布以后，其生效規(guī)則和解釋規(guī)則均有所調(diào)整，須重點注意。

本文由德恒律師事務(wù)所深圳辦公室何偉、賴軼峰律師提供，如轉(zhuǎn)發(fā)請注明。